IMU – Imposta Municipale Unica e Aliquote

La nuova normativa di riferimento dell’IMU è contenuta nella legge 160/2019 (legge di bilancio 2020), in particolare l’art. 1 commi da 738 a 783, dal regolamento comunale, approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 19 del 31.07.2020 e le altre disposizioni normative che non siano incompatibili con la disciplina IMU in vigore dall’anno 2020.

La citata legge, oltre a riformulare l’IMU, ha definitivamente abrogato la Tasi.

Sono soggetti passivi dell’IMU:

• il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree fabbricabili, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione e scambio è diretta l’attività dell’impresa;
• il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie su immobili;
• l’amministratore per conto di tutti i condomini per i beni comuni censibili condominiali (portineria).

Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario.
Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Presupposto dell’imposta (art.1 comma 740 L. 160/2019) è il possesso di :

• Immobili, esclusa l’abitazione principale o assimilata (salvo il caso in cui sia iscritta in catasto in Cat. A/1 – A/8 – A/9) e relative pertinenze (una per categoria C/2 – C/6 e C/7, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo). E’ assimilata all’abitazione principale la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso
• Aree edificabili
• Terreni agricoli

Versamenti e Aliquote Imu

Il versamento si effettua con modello F24.

L’importo minimo per soggetto passivo è € 12,00 annui.

I contribuenti devono versare l’imposta, per l’anno in corso, in due rate:

• prima rata entro il 16 giugno
• seconda rata entro il 16 dicembre

È comunque ammesso il versamento in un’unica soluzione alla prima scadenza.

Le aliquote sono consultabili al link

https://www1.finanze.gov.it/finanze2/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/nuova_imu/sceltaregione.htm

Base Imponibile – come si calcola l’IMU

La base imponibile, per i fabbricati, è costituita dal valore dell’immobile determinato applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, rivalutate del 5 per  cento, seguenti moltiplicatori:

Per conoscere la rendita catastale del fabbricato si può accedere alla banca dati catastale e ipotecaria dell’Agenzia delle Entrate. Per accedere al servizio è necessario essere in possesso di credenziali del Sistema Pubblico di Identità Digitale (Spid), Carta di identità elettronica (CIE) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS). Il servizio è gratuito nel caso in cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.

Casi particolari

Esenzioni

L’IMU non si applica alle abitazioni che la legge 160/2019 definisce come “principali”:

• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, comprese quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24/06/2008, adibiti ad abitazione principale;
• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19/05/2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della  residenza anagrafica.

Sono inoltre esenti da IMU:

• i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti (con DL 104/2020 viene estesa anche ai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, se appartenenti allo stesso nucleo familiare ed iscritti quali coadiuvanti nel suo nucleo familiare Inps), e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (IAP). Si considerano coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali anche i pensionati che, continuando a svolgere attività in agricoltura, mantengono l’iscrizione nella relativa gestione previdenziale e assistenziale agricola. (DL 104/2020);
• ai sensi del Regolamento Comunale, l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare. Sono esclusi gli immobili in categoria A1, A/8 e A/9;
• Immobili oggetto di occupazione abusiva. L’articolo 1, comma 759 lettera g-bis) prevede l’esonero di imposta, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, per gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. In tal caso è necessario dare comunicazione al Comune secondo modalità telematica e dimostrare il possesso dei requisiti per poter usufruire dell’esenzione.
• Per gli immobili posseduti e utilizzati da enti non commerciali di cui all’art.1, comma 759, lett. g) della legge 160/2019, l’esenzione è riconosciuta solo se destinati esclusivamente alle attività elencate all’art. 7, comma 1, lett. i) del D. Lgs. 504/92, svolte con modalità non commerciali, fatta eccezione per gli immobili posseduti da partiti politici, che restano assoggettati all’imposta indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile. Se gli immobili hanno un’utilizzazione mista, l’esenzione si applica solo alla frazione di unità nella quale si svolge l’attività istituzionale di natura non commerciale (decreto n. 200 del 19 novembre 2012). Riguardo alla dichiarazione IMU, gli enti non commerciali presentano la dichiarazione esclusivamente in via telematica, entro le scadenze previste, secondo le modalità approvate con apposito decreto del Ministero dell’economia e delle finanze. In attesa del citato decreto, si applica il modello di dichiarazione di cui al decreto del 26 giugno 2014. La dichiarazione va presentata ogni anno.

Immobili in comodato

All’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in  linea  retta  entro  il primo grado (genitori o figli), che  le  utilizzano  come  abitazione principale, si applica la riduzione della base imponibile purché:

• l’immobile non sia classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• il contratto di comodato sia registrato;
• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• il  comodante possieda una sola abitazione in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato oppure possieda nello stesso comune, oltre al fabbricato concesso in comodato, un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

In caso di contitolarità dell’immobile, qualora uno dei contitolari utilizzi l’immobile come abitazione principale, l’agevolazione non si applica.

Si richiama la Risoluzione MEF (Ministero Economia e Finanze) n.1/D/F del 17/02/2016 nella quale viene chiarito che il soggetto passivo può godere dell’agevolazione anche se possiede altri immobili che non siano destinati ad abitazione (terreni, aree fabbricabili, negozi , ecc.).

Per usufruire della riduzione, il contribuente dovrà presentare dichiarazione IMU con allegata copia del contratto uso gratuito registrato e copia documento di identità in corso di validità.

Residenti all’estero

A partire dal 01.01.2021, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 (n.178 del 30.12.2020) art.1, comma 48, è prevista l’applicazione di una riduzione pari al 50% dell’IMU per una sola unità abitativa, non locata o data in comodato uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato Italiano che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.

Per tutte le abitazioni non rientranti nella casistica sopra riportata possedute da soggetti non residenti nel territorio dello Stato Italiano o da cittadini italiani residenti all’estero ed iscritti all’A.I.R.E., l’IMU deve essere corrisposta nella misura piena.

Immobili in costruzione, ricostruzione, ristrutturazione

Dalla data di inizio dei lavori di costruzione, demolizione o ristrutturazione, fino al momento di ultimazione dei lavori o, se precedente, di utilizzo dell’immobile, la base imponibile IMU è data dal valore dell’area, da considerare sempre come fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera o in ristrutturazione.
N.B. Nel caso invece di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, l’IMU si paga continuando ad assumere come base imponibile il valore catastale del fabbricato.

Aree pertinenziali dei fabbricati

Come previsto dall’articolo 4 del regolamento IMU ai fini della qualificazione di area pertinenziale del fabbricato, ai fini urbanistici purché accatastata unitariamente, si deve intendere l’area che, in relazione all’indice di utilizzazione fondiaria o in altro modo denominato, detiene una capacità edificatoria residua e non sfruttata che non ecceda la consistenza del 20% (art. 3, comma 1, lettera e.6), D.P.R. n. 380/2001) della superficie complessiva urbanistica del fabbricato principale e che, in ogni caso, sia tale da non consentire, in relazione alle caratteristiche dell’edificio, la realizzazione di un manufatto con una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede. Qualora la capacità edificatoria residua ecceda il limite del 20% come definito dal precedente paragrafo, ai fini della determinazione del valore imponibile dell’area, da considerarsi non pertinenziale al fabbricato, occorre tener conto dell’intera capacità edificatoria residua non sfruttata.

Fabbricati “merce”

I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fino a quando permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono soggetti all’IMU con aliquota specifica.

Ulteriori informazioni

Principali riferimenti normativi

• art. 8 D. L. n. 157 del 30 novembre 2020
• art. 9 D. L. n. 137 del 28 ottobre 2020
• ​art. 78 D. L. n. 104 del 14 agosto 2020 (cd. “decreto agosto”)
• art. 177 D. L. n. 34 del 19 maggio 2020 (cd. “decreto rilancio”)
• Legge 160/2019 (art. 1, commi 738-783)
• D.L. 26 ottobre 2019, n. 124
• D. Lgs. n. 23, artt. 8 e 9 del 14 marzo 2011
• D. Lgs. n. 504 del 30 dicembre 1992 (istitutivo dell’Ici)
• Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012